Apartament de vanzare Bucuresti Sector 4

Apartament de vanzare București Sector 4 — Ghid complet decembrie 2025 Ultima actualizare: decembrie 2025 Sectorul 4 din București s-a transformat într-unul dintre cei mai activi poli imobiliari ai capitalei, oferind o combinație atractivă între preț și accesibilitate pentru cumpărătorii interesați de apartamente cu 2 camere sau locuințe mai mari. În ultimii ani, cartiere precum Berceni, Apărătorii Patriei, Tineretului și zona Văcărești au beneficiat de investiții importante în infrastructură și modernizare, atrăgând atât dezvoltatori imobiliari, cât și cumpărători care caută raport calitate-preț echilibrat. Piața din Sectorul 4 rămâne dinamică, cu peste 8.400 de anunțuri active în decembrie 2025 și prețuri medii mai accesibile decât în zonele centrale sau nord ale Bucureștiului.

Panorama pieței imobiliare — Sector 4, decembrie 2025

În primul trimestru al anului 2025, prețurile apartamentelor noi din Sectorul 4 au crescut cu aproximativ 22% față de perioada anterioară, atingând un preț mediu solicitat de circa 1.445 EUR/mp util. Această dinamică reflectă cererea susținută din partea familiilor tinere și a investitorilor care caută oportunități în segmentul rezidențial accesibil. Sectorul 4 rămâne unul dintre cele mai ieftine sectoare pentru apartamente noi, în pofida creșterilor de preț înregistrate.

Dinamica ofertei și livrărilor

Deși dezvoltarea imobiliară a fost constantă în ultimii ani, numărul autorizațiilor noi de construire eliberate de Primăria Sectorului 4 a scăzut semnificativ: de la 110 autorizații pentru clădiri rezidențiale în 2020 la circa 40 în 2023–2024. În primul trimestru al anului 2025, au fost finalizate doar 129 de locuințe, iar numărul apartamentelor cu 2 camere date în folosință a fost cel mai redus din ultimii cinci ani — doar 53 de unități. Această încetinire poate influența oferta viitoare și susține evoluția prețurilor pe termen mediu.

Profilul cererii

Cumpărătorii predominanți în Sectorul 4 sunt familii tinere care accesează programe de creditare ipotecară, inclusiv „Prima Casă”, dar și investitori care vizează segmentul de închiriere pe termen lung. Accesul facil către centrul Bucureștiului prin metrou (Magistrala M2) și arterele majore (Șoseaua Olteniței, Bulevardul Metalurgiei, Bulevardul Constantin Brâncoveanu) amplifică atractivitatea zonei pentru cumpărătorii care lucrează în alte sectoare .

Prețuri medii pe cartiere — estimare Q4 2025

10p Notă: Estimările se bazează pe anunțuri active și rapoarte de piață publice în decembrie 2025. Prețurile finale pot varia în funcție de finisaje, etaj, vechime și negociere.

Tipuri de apartamente disponibile

Garsoniere și studiouri

Garsonierele în Sectorul 4 pornesc de la circa 56.900 EUR pentru unități noi în cartiere precum Berceni, cu suprafețe utile de aproximativ 40–45 mp. Acestea sunt apreciate de tineri profesioniști și investitori care doresc să obțină venituri din închiriere rapidă.

Apartamente cu 2 camere

Apartamentele cu 2 camere variază între 58.000 EUR (proiecte în construcție, zone periferice) și peste 120.000 EUR (finisate, cartiere consolidate precum Tineretului sau Apărătorii Patriei). Cererea pentru acest tip de locuință este cea mai ridicată, reprezentând segmentul dominant în oferta din sector.

Apartamente cu 3 și 4 camere

Oferta de apartamente cu 3 camere în Sectorul 4 cuprinde proprietăți de la 92.999 EUR până la 240.000 EUR, în funcție de amplasament, an de construcție și finisaje. Apartamentele cu 4 camere sunt mai rare și costă de la 150.000 EUR în cartiere precum Berceni sau Metalurgiei, până la peste 300.000 EUR în zonele centrale ale sectorului.

Proiecte noi și ansambluri rezidențiale — decembrie 2025

Sectorul 4 găzduiește peste 40 de ansambluri rezidențiale active, oferind garsoniere și apartamente cu suprafețe de la 50 mp până la 120 mp. Dezvoltatorii majori continuă să livreze etape în cartiere precum Berceni (fostele Sere Berceni) și zona CET Progresul, unde infrastructura modernizată atrage cumpărători și investitori. Prețurile în aceste proiecte noi pornesc de la aproximativ 1.327 EUR/mp .

Infrastructură și accesibilitate

Investițiile recente în modernizarea străzilor, extinderea rețelei de transport public și amenajarea spațiilor verzi au transformat cartierele Sectorului 4 într-o opțiune viabilă pentru cumpărătorii care lucrează în alte zone ale Bucureștiului. Stațiile de metrou Constantin Brâncoveanu, Piața Sudului, Aparatorii Patriei și Berceni facilitează deplasarea rapidă către centru și conexiunile intermodale.

Chirii și randamente estimative

Notă: Randamentul brut este calculat ca (chirie anuală / preț de achiziție) × 100, fără deducerea taxelor, întreținerii sau a costurilor de management. Valorile sunt estimări pe baza pieței din decembrie 2025.

Oportunități de investiții imobiliare

Sectorul 4 rămâne o opțiune atractivă pentru investitorii care caută randamente competitive în segmentul rezidențial accesibil, cu prețuri medii semnificativ mai mici decât în zonele de nord sau centru. Potențialul de apreciere pe termen mediu și lung este susținut de dezvoltarea continuă a infrastructurii, apropierea de puncte de interes (parc Văcărești, Parcul Tineretului) și conectivitatea la metrou. Pentru mai multe detalii despre strategii de investiție și analiza randamentului, consultă ghidul nostru de investiții imobiliare.

Profiluri de investitori

Investitorii activi în Sectorul 4 includ cumpărători care achiziționează apartamente destinate închirierii pe termen lung, dar și dezvoltatori mici care renovează unități vechi pentru revânzare sau închiriere de scurtă durată. Raportul preț/chirie favorabil și cererea constantă din partea chiriașilor fac din Sectorul 4 o piață lichidă și previzibilă.

Ipotecă și fiscalitate

Credite ipotecare și dobânzi

În decembrie 2025, dobânzile la creditele ipotecare standard variază între 6,5% și 8,5% DAE (dobândă anuală efectivă), în funcție de instituția financiară, avansul plătit și istoricul de credit al solicitantului. Programul „Prima Casă” continuă să ofere condiții avantajoase pentru cumpărătorii eligibili, cu avans minim de 5% și dobânzi subvenționate parțial de stat.

Taxe și impozite relevante

Achiziția de apartamente în România implică plata unui impozit pe proprietate anual, calculat în funcție de valoarea de inventar și de categoria localității. Pentru apartamentele noi, se aplică TVA de 19% la prețul de vânzare, în timp ce pentru locuințele vechi TVA nu se percepe (tranzacția este scutită). Transferul de proprietate necesită înregistrarea la ANCPI și achitarea taxei de intabulare (circa 0,5–1% din valoarea de tranzacție).

Tendințe trimestriale — 2024–Q4 2025

Sursă: Estimări pe baza datelor publice de pe platformele Imobiliare.ro, OLX, Storia și rapoarte de piață.

Previziuni pentru 2026

Scenarii de evoluție a prețurilor

Specialiștii din piață anticipează o continuare a creșterii moderate a prețurilor în Sectorul 4, cu o rată anuală de 5–10% pentru 2026, susținută de cererea în creștere și de oferta limitată de apartamente noi . Încetinirea emiterii de autorizații de construire poate limita disponibilitatea locuințelor noi și menține presiunea ascendentă asupra prețurilor pe termen mediu.

Riscuri și oportunități

Riscurile majore includ o posibilă creștere suplimentară a dobânzilor la creditele ipotecare și o încetinire generală a economiei, care ar putea afecta capacitatea de plată a cumpărătorilor. Oportunitățile rămân atractive pentru investitori care mizează pe dezvoltarea de ansamblu a infrastructurii în Sectorul 4 și pe cererea solidă din partea chiriașilor.

Ghid practic de achiziție

Pașii cheie pentru cumpărare

• Stabilirea bugetului și obținerea unei pre-aprobări de credit ipotecar de la bancă
• Identificarea zonelor și cartierelor preferate în Sectorul 4, în funcție de acces, infrastructură și preț
• Vizitarea apartamentelor și verificarea documentației tehnice (certificat energetic, regularizare, etc.)
• Negocierea prețului și rezervarea prin antecontract
• Due diligence juridică: verificarea situației legale a proprietății la ANCPI și a sarcinilor (ipoteci, sechestre)
• Semnarea actului de vânzare-cumpărare la notar
• Înregistrarea transferului de proprietate la ANCPI

Documente necesare

Cumpărătorul trebuie să prezinte carte de identitate, certificat de căsătorie (dacă e cazul), contract de credit ipotecar (dacă achiziția este pe credit), iar vânzătorul va pune la dispoziție actul de proprietate, extras de carte funciară actualizat, certificat fiscal, autorizație de construcție și certificat de performanță energetică. Pentru informații complete despre documentația legală necesară, accesează secțiunea noastră dedicată documentelor legale.

Zone recomandate în Sectorul 4

Pentru cumpărătorii care prioritizează accesul la metrou și infrastructura modernizată, cartierele Apărătorii Patriei și Berceni reprezintă opțiuni solide. Cei care caută un mediu rezidențial mai verde și consolidat pot opta pentru zona Tineretului sau Văcărești, unde prețurile sunt ușor mai ridicate, dar calitatea vieții este superioară. Descoperă mai multe zone recomandate din București și criterii de selecție pe site-ul nostru.

Întrebări și răspunsuri (FAQ)

Care este prețul mediu al unui apartament cu 2 camere în Sectorul 4?

În decembrie 2025, prețul mediu al unui apartament cu 2 camere în Sectorul 4 variază între 58.000 EUR (proiecte în construcție sau zone periferice) și peste 120.000 EUR (finisate, cartiere consolidate).

Cât costă un apartament nou (EUR/mp util) în Berceni?

Prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi în Berceni se situează între 1.400 și 1.500 EUR/mp util în Q4 2025, fiind unul dintre cele mai accesibile din București.

Ce randament pot obține din închirierea unui apartament în Sectorul 4?

Randamentul brut estimativ pentru garsoniere și apartamente cu 2 camere se situează între 6% și 8%, în funcție de locație, stare și tipul de finisaje. Apartamentele cu 3 și 4 camere oferă randamente ușor mai mici, între 5% și 7%.

Cum a evoluat piața imobiliară din Sectorul 4 în 2025?

În primul trimestru al anului 2025, prețurile apartamentelor noi au crescut cu aproximativ 22%, ajungând la circa 1.445 EUR/mp util. Numărul de autorizații noi de construire a scăzut, iar livrările de locuințe noi s-au încetinit semnificativ față de anii anteriori.

Ce cartiere din Sectorul 4 sunt recomandate pentru investiții?

Berceni, Apărătorii Patriei și Metalurgiei sunt considerate zone cu potențial ridicat pentru investitori, datorită prețurilor accesibile, accesului la metrou și dezvoltării de proiecte rezidențiale noi . Tineretului și Văcărești sunt preferabile pentru cei care caută randamente pe termen lung și o piață de închiriere stabilă.

Este nevoie de un avans mare pentru achiziția unui apartament în Sectorul 4?

Avansul minim pentru un credit ipotecar standard variază între 15% și 25% din valoarea apartamentului, în funcție de banca finanțatoare. Programul „Prima Casă” permite un avans de doar 5% pentru cumpărătorii eligibili.

Cum verific situația juridică a unui apartament înainte de achiziție?

Este esențial să soliciți un extras de carte funciară actualizat de la ANCPI, să verifici existența sarcinilor (ipoteci, sechestre) și să angajezi un avocat specializat pentru due diligence juridică completă. Notarul public va verifica legalitatea tranzacției la momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare.